Mana Lebih Baik: Beli Atau Sewa Rumah?
Keputusan beli rumah ni selalu ada dilema. Patut ke beli atau sewa rumah lebih baik?
Ada yang kata beli lebih baik. Saya pun pernah cakap dalam entri saya sebelum ini. Tak kurang juga yang kata sebaliknya.
Sebenarnya keputusan sewa atau beli rumah ni bergantung kepada beberapa faktor.
Ada beberapa keadaan, sewa rumah lebih baik dari beli.
1) Bila Harga Rumah Terlalu Mahal Berbanding Kadar Sewa Beli atau sewa rumah - ansuran mahal.
Dalam pasaran sekarang, harga hartanah memang tinggi.
Nak beli pangsapuri kos sederhana sekitar RM250,000. Kondominium lebih RM350,000. Manakala rumah teres dua tingkat tak usah cakaplah.
Katakanlah beli rumah teres berharga RM500,000. Anda tahu berapa bayaran bulanan?
Sekitar RM2,500. Untuk sesetengah kita yang muda mungkin menggeletar lutut nak bayar amaun tu.
Ini pun kita belum kira lagi kos-kos sampingan. Contohnya fi penyelenggaraan.
Kalau sewa, anda jimat banyak.
Saya lihat kadar sewa untuk rumah 2 tingkat berharga RM500,000 ni sekitar RM1500 sahaja di Lembah Klang.
Kalau nak ikutkan, agak sukar nak jumpa hartanah yang ada aliran tunai positif sekarang ni. Kalau ada pun mungkin pangsapuri kos rendah.
Ini bermakna anda boleh jimat RM1000 sebulan. Setahun boleh simpan RM12,000 kalau berdisiplin.
Jumlah ini anda laburlah kat mana-mana yang sesuai.
Kalau anda tak fikir tentang penjimatan, dengan kadar sewa RM2500 ni boleh dapat rumah yang sangat baik. Semi D dan banglo pun ada kadar tu.
Walaupun begitu, ada yang mungkin kata…
…tak apa rugi seribu sebulan awal-awal ni. Tahun depan harga mungkin dah naik puluhan ribu.
Tapi masalahnya, dalam pasaran jangka pendek sekarang…
2) Harga Hartanah Tak Stabil
harga hartanah tak stabil
Antara sebab kita beli rumah kerana nak pastikan kita beli pada harga yang berpatutan.
Kita bimbang jika tunggu, tahun depan harga makin meningkat.
Rumah RM500,000 dalam contoh di atas mungkin dah naik ke RM550,000 tahun berikutnya.
Jadi memang betul. Dalam senario ni, berbaloi rugi RM1000 sebulan beli rumah berbanding sewa.
Namun kebelakangan ini peningkatan harga hartanah tak lah serancak 10 tahun dulu.
Tak berapa nak stabil. Bahkan banyak tempat jatuh harga.
Realitinya, ada banyak rumah tak terjual. Ada oversupply di mana tawaran lebih dari permintaan.
Rumah yang anda beli RM500,000 tu mungkin tak naik harga pun. Bahkan harganya boleh jadi berkurang.
Dalam situasi begini sewa rumah lebih berbaloi.
Mana tidaknya. Beli RM500,000. Rugi RM1000 sebulan. Harga hartanah jatuh pulak. Botaklah kepala tokey asyik rugi.
Namun saya perlu ingatkan. Jika anda pilih untuk menyewa kerana faktor ini, jangan menyewa terlalu lama.
Walaupun pasaran lembap, tapi ianya tak selamanya lembap.
Bimbang bila pasaran dah pulih, anda tak sedar dan harga hartanah memecut meninggalkan kemampuan anda.
3) Anda Masih Belum Mampu Beli Rumah
belum mampu
Beli rumah ni melibatkan banyak belanja.
Untuk rumah second hand anda kena ada deposit 10% dari harga jual. Kos peguam dan duti setem pula sekitar 3% dari harga jual.
Untuk rumah berharga RM200,000 anda perlu sediakan sekitar RM26,000 untuk buat belian.
Saya pernah lalu zaman mula berkerja dan nak beli rumah…
…memang perit nak dapatkan jumlah tu.
Nak lagi bila kita baru sahaja mula hidup berkeluarga atau baru menyambut anak pertama.
Kos sara hidup pun bukan rendah sekarang ni. Pendapatan isi rumah RM3800 dah tergolong dalam B40.
Ada juga yang terpaksa berkorban. Nak bayar belanja perubatan mak ayah. Ada yang bantu adik beradik bersekolah.
Oleh itu tak salah jika menyewa pada permulaan. Terutama jika sewa lebih murah dari bayaran bulanan beli rumah.
Belanja untuk menyewa rumah ini terhad kepada bayaran deposit. Deposit ini biasanya bersamaan 2.5 kali sewa bulanan, tak termasuk sewa bulan pertama.
Deposit ini anda akan dapat balik bila kontrak dah tamat nanti, bergantung kepada terma dan syarat perjanjian sewa.
Kos sampingan pun ada untuk duti setem perjanjian sewa. Tapi jumlahnya minimum.
Walaupun begitu, carilah jalan untuk menyimpan. Tanamkan azam untuk beli rumah suatu hari nanti.
4) Anda Tidak Mahu Terikat
tidak mahu terikat
Jika menyewa anda bebas untuk berpindah di akhir tempoh perjanjian sewa. Lebih-lebih lagi anda berkerja jenis yang selalu berpindah randah.
Kalau beli, anda kurang fleksibiliti.
Rumah yang dibeli tu mungkin terpaksa disewakan. Atau mungkin juga dijual. Bukan mudah nak uruskan sewa rumah kalau jaraknya jauh.
Ada juga situasi di mana lokasi rumah yang anda beli dah jadi tak sesuai untuk diduduki.
Anda tersilap beli. Tiba-tiba je ada kilang naik. Kejiranan tak baik. Atau ada pembangunan yang bising dan menyebabkan kesesakan.
Nak terus duduk menyakitkan hati. Nak sewakan, kadar sewa mungkin dah jatuh disebabkan faktor ni.
Selain itu, anda juga tak perlu pening nak ubahsuai rumah. Rumah sendiri mungkin perlu belanja nak tambah kabinet dapur, penyaman hawa dingin, siling plaster dan lain-lain.
Kalau menyewa tak perlu. Jimat belanja. Pilih je rumah yang dah diubahsuai.
Kos baiki rumah pun ditanggung oleh pemilik. Andai berlaku kebocoran atau masalah pendawaian elektrik misalnya, selalunya memerlukan belanja ribuan ringgit.
Semua masalah ini dapat dielakkan kalau anda menyewa.
5) Anda Merasakan Pelaburan Hartanah Bukan Untuk Anda
pelaburan hartanah bukan untuk anda
Sekalipun anda duduki rumah yang dibeli, ianya masih lagi suatu pelaburan jangka panjang.
Di akhir bayaran, rumah tersebut milik anda. Harga juga dah naik.
Rumah yang dibeli juga boleh disewakan. Rasa nak upgrade, beli rumah lain dan sewakan rumah tadi.
Sehinggalah sampai waktu sesetengah kita sedar…
“Leceh rupanya nak uruskan rumah ni”.
Memiliki rumah perlukan komitmen.
Anda kena bayar macam-macam. Dari kos ubahsuai, baikpulih. Mungkin juga ada kos penyelenggaraan.
Ini belum cerita kalau anda bagi sewa. Kadang-kadang tengah malam pun penyewa akan hubungi minta baiki rumah. Atau masa kita tengah sibuk tu la, yang rosaknya.
Ada juga penyewa yang cerewet dan bermasalah. Culas nak bayar sewa. Kita pula perlu bayar bank. Akhirnya terlambat.
Yang cerewet minta kita buat macam-macam perkara tak munasabah. Saya pernah kena. Nak tukar bateri remote control TV pun dia minta kita. Haha.
Nota: ramai juga penyewa yang baik.
Ada seorang klien saya minta jualkan rumah-rumahnya. Dia merupakan seorang peniaga yang berjaya.
Anda tahu apa dia kata?
“Pelaburan hartanah ni bukan untuk aku. Renyah betul. Dari membazir banyak masa, baik aku fokus bina bisnes. Aku dah mahir bab ni”.
Apa yang dikatakan tu betul. Pelaburan hartanah ni bukanlah segalanya. Ianya satu cara yang baik bina aset. Tapi bukanlah hanya satu-satunya cara.
Kalau anda ada pelaburan yang boleh berikan pulangan yang lebih tinggi, kenapa tidak?
6) Kurang Risiko Kewangan
kurang risiko
Kalau menyewa, anda kurang terdedah kepada risiko kewangan.
Beli rumah melalui pinjaman ni besar tanggungan kewangan tu. Mungkin bakal menyebabkan perubahan gaya hidup.
Kalau dulu kita mungkin boleh menyimpan. Sekarang terpaksa korbankan simpanan nak bayar bulanan rumah tersebut.
Kadar keuntungan bank juga tidak tetap (untuk pakej variable). Bila keadaan ekonomi tak stabil, anda mungkin terkesan dengan risiko naik turun kadar ini.
Bayaran makin meningkat.
Majikan pula berkira-kira untuk menamatkan khidmat anda.
Selain itu, pinjaman anda juga direkod oleh sistem CCRIS Bank Negara. Anda perlu uruskan betul-betul bayaran balik.
Elakkan terlewat. Kerana ini bakal mengganggu profil kewangan anda.
Lebih parah jika rumah dilelong. Bank juga boleh bankrapkan dalam beberapa situasi.
7) Anda Masih Belum Cukup Ilmu Beli Rumah
masih belum cukup ilmu
Nak beli rumah ni tak susah. Namun anda mesti tahu selok beloknya.
Sebelum beli rumah, uruskan kewangan dengan baik. Kenalpasti berapakah yang boleh digunakan untuk bayaran bulanan rumah.
Dan yang paling penting sekali, anda mesti kaji dan tahu apa yang anda beli.
Jauh di hati saya tak mahu anda terjerat.
Dalam pasaran ni, ramai jerung yang menunggu anda bayar booking rumah.
Mereka mungkin bukan ‘scammer’ tapi rumah yang dijual tu terlalu mahal berbanding apa yang terima. Terutama rumah under-construction.
Bila siap anda kerugian puluhan bahkan ratusan ribu. Boleh jadi juga anda tak mampu bayar bulanan rumah tersebut.
Oleh itu menuntutlah ilmu. Banyakkan bacaan tentang hartanah.
Sementara anda lengkapkan ilmu di dada, tak salah pun kalau menyewa buat sementara.
Kenapa Anda Perlu Beli Rumah
Walau apa pun poin saya di atas, saya nak tegaskan…
…untuk jangkamasa panjang, beli rumah adalah lebih baik.
Sekiranya kita terlambat beli, mungkin tak sempat nak kejar kenaikan harga hartanah.
Anda boleh rujuk artikel 8 Sebab Anda Perlu Beli Rumah Secepat Mungkin untuk huraian lanjut.
Strategi Sewa Dan Beli
Saya dah beritahu kat atas. Dalam pasaran sekarang sewa jauh lebih murah dari beli.
Untuk rumah berharga RM500,000 anda kena bayar bulanan sebanyak RM2500 lebih kurang. Sewa rumah yang sama mungkin RM1500.
Langkah yang bijak adalah seperti berikut:
1) Sewa rumah yang nak diduduki. Dalam kes ini anda hanya perlu bayar RM1500 untuk nikmati rumah yang sama berbanding bayaran bulanan RM2500 sebulan.
2) Beli rumah yang sewanya tinggi. Dengan kelayakan pinjaman RM2500, beli beberapa buah rumah yang lebih murah dengan kadar sewa yang tinggi.
3) Kalau boleh sewa tersebut dapat tanggung atau melebihi bayaran bulanan. Contohnya anda beli 3 buah pangsapuri dengan profil kewangan berikut:
Bayaran bulanan = RM2400 (RM800 x 3 buah)
Sewa bulanan = RM2700 (RM900 x buah)
Kalau sewa melebihi bayaran bulanan, anda bukan sahaja dapat offset bayaran bulanan, bahkan menjana pendapatan ekstra RM300 (RM2700 – RM2400)
4) Di mata bank, profil anda sangat baik. Dengan profil kewangan ini ulang langkah 2 dan 3. Anda boleh terus buat belian rumah.
Nota: Semak dengan jurubank sebelum buat belian. Ada sesetengah bank hanya kira sebahagian dari pendapatan sewa sebagai pendapatan anda untuk belian rumah (cth: 80% dari sewa). Pastikan juga anda sediakan perjanjian sewa rumah dan amaun sewa dimasukkan dalam bank tepat masa. Elakkan terima sewa secara tunai.
Jawapan Kepada Soalan Beli Atau Sewa Rumah…
Seperti yang saya sebut di awal artikel, ianya bergantung kepada anda. Tak salah menyewa, tapi untuk jangkamasa panjang beli hartanah lebih baik. Semoga artikel ini membantu anda membuat keputusan. - Arifhussin.com